Reactivación del mercado inmobiliario: Qué analizar antes de comprar una vivienda

En un escenario de tasas hipotecarias en torno al 4%, pero con medidas de apoyo como el Fondo de Garantías Especiales (FOGAES) y el subsidio transitorio a la tasa de interés para créditos hipotecarios destinados a viviendas nuevas, el mercado inmobiliario ha vuelto a ser atractivo para muchos actores. De hecho, el sector está empezando a mostrar algo más de dinamismo: durante el segundo trimestre de 2026 se vendieron 1,7% más viviendas que en el trimestre anterior.

“Luego de un periodo especialmente desafiante para la industria, estamos comenzando a ver una reactivación del mercado”, dice el gerente de Banca Inmobiliaria de Banco Consorcio, Cristian Aspillaga, quien agrega que iniciativas inmobiliarias que estaban en pausa han retomado su curso. “El escenario abre espacio para una recuperación gradual de la inversión y el desarrollo de nuevos proyectos. Desde Banco Consorcio seguimos participando activamente en el financiamiento del sector con una mirada de largo plazo y poniendo especial atención en la solidez de los proyectos y la capacidad de responder a las necesidades actuales de las personas”, agrega.

Entre las iniciativas que han dado un impulso al mercado, están la ampliación del Fogaes y el subsidio a la tasa.

En este contexto, los expertos entregan varias recomendaciones para las personas que buscan comprar una vivienda o inmueble con un crédito hipotecario.

¿Cuánto dividendo puedo pagar?

Uno de los primeros pasos es contar con ahorro para financiar el pie. Mientras mayor sea este monto, menor será el capital que será necesario pedir prestado y, por lo tanto, menor puede ser la carga posterior.

Pablo Ruiz Tagle, gerente de Alto Patrimonio e Hipotecarios de Banco Consorcio, enfatiza que “el hecho de que una institución financiera esté dispuesta a prestar no es la única responsabilidad financiera por considerar.

El hipotecario es, después de todo, una obligación que puede extenderse por varios años. Por eso, “una evaluación debiera considerar qué monto permitiría mantener un presupuesto incluso ante períodos de mayor presión”

Tasa, plazo y costo total

La tasa de interés suele ser uno de los primeros indicadores que se consideran al comparar alternativas, pero una buena evaluación incorpora también otras variables. “Una menor tasa de interés, junto con un plazo más largo, permite a las personas acceder a un dividendo mensual más bajo. En la industria, se considera que el nivel óptimo de endeudamiento destinado al dividendo hipotecario oscila entre el 25% y el 30% de la renta líquida”, explica Ruiz Tagle.

“Asimismo, no debemos olvidar los demás compromisos financieros que puedan mantener las personas. Por esta razón, la carga financiera total no debe superar el 60% de los ingresos líquidos. En este cálculo se debe considerar la suma de las cuotas de créditos de consumo, tarjetas de crédito, dividendos hipotecarios y otras obligaciones financieras, además del monto del dividendo correspondiente al crédito que se está solicitando”, agrega.

También es importante no concentrarse exclusivamente en el dividendo. Ser propietario implica incorporar al presupuesto contribuciones, gastos comunes, seguros, mantenciones y reparaciones.

¿Es un buen momento para comprar?

Para un comprador, la oportunidad no está necesariamente en encontrar viviendas más baratas, ya que los precios siguen al alza. La decisión debiese pasar por aprovechar la oferta disponible, las condiciones de financiamiento y los beneficios que existen en el mercado. “Durante lo que queda de 2026 será clave seguir de cerca la evolución de las tasas hipotecarias, pero también la velocidad con que se absorbe el stock, los precios en cada comuna y la reactivación de nuevos proyectos”, aconseja Ruiz Tagle.

Cabe señalar que medidas de apoyo al mercado inmobiliario, como el programa FOGAES que busca facilitar la compra de la primera vivienda al permitir un financiamiento de hasta el 90% gracias al respaldo estatal y el subsidio a la tasa de interés, también pueden modificar las condiciones, pero hay que conocer sus requisitos, vigencia y alcance. La recomendación es incorporar estos incentivos como una variable adicional dentro de la decisión.

Desde Consorcio recalcan la importancia de tomar en cuenta todas estas variables de manera integral y evaluar el financiamiento en función de la realidad de cada persona o familia.
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