Exención de IVA y ampliación de FOGAES reducirían hasta en $1,3 millones el dividendo anual en la RM

La exención transitoria de IVA y la ampliación del Fondo de Garantías Especiales (FOGAES) podrían facilitar el acceso a la vivienda nueva en la Región Metropolitana, según un análisis de la agencia inmobiliaria TOCTOC.

El estudio cuantificó el efecto conjunto de dos medidas que operarán de forma simultánea sobre la venta de vivienda nueva en la Región Metropolitana: la exención transitoria de IVA y el proyecto de ley que amplía el FOGAES.

Según este, ambas medidas reducirían el dividendo mensual y la renta mínima exigida por las instituciones financieras, lo que permitiría que más hogares accedan a un crédito hipotecario.

La exención de IVA abarata el precio de los inmuebles en toda la oferta de entrega inmediata, cualquiera sea su valor, mientras que la ampliación de FOGAES eleva de 4.000 a 6.000 UF el valor máximo de vivienda que puede acogerse a la tasa subsidiada en ese mismo segmento.

“Las dos medidas se complementan, la exención baja el precio en toda la entrega inmediata y FOGAES baja la tasa en las viviendas de 4.000 a 6.000 UF, donde pasar de 3,97% a 3,2% equivale a un descuento de precio de 9,1%. Donde ambas coinciden el alivio se acumula y la renta exigida cae 13,6%“, explicó Jorge Pino, economista senior de TOCTOC.

“Pero el menor dividendo amplía la base de hogares que pueden calificar solo hasta cierto punto, siguen pesando factores críticos que no dependen ni del IVA ni de la tasa, como la necesidad de ahorro para el pie, el endeudamiento, la estabilidad laboral y las condiciones generales de las instituciones financieras”, añadió.

La calificación para créditos subiría entre 3 y 4 puntos porcentuales

De acuerdo con el estudio, que utiliza datos propios de TOCTOC y la Encuesta Suplementaria de Ingresos del INE, si la eliminación temporal del IVA se traduce en descuentos de precio promedio de 8,2%, la calificación para un crédito hipotecario en viviendas de 2.500 UF subiría de 32,0% a un máximo de 35,0% de los hogares.

En propiedades de 3.000 UF, la calificación pasaría de 26,1% a 29,8%, y en el tramo de 4.000 UF subiría de 18,1% a un máximo de 21,0%, en una simulación a 30 años con 80% de financiamiento y tasa FOGAES de 3,2%.

En el tramo que incorpora la ampliación de FOGAES, la mejora resulta mayor, ya que en ese segmento el principal beneficio proviene de la tasa de interés, cuyo punto de partida en el mercado se ubica en torno a 4%.

Para una vivienda de 5.000 UF, la combinación de la rebaja de precio y la tasa subsidiada permitiría que el dividendo mensual baje desde $854.891 hasta $777.217, según las proyecciones de TOCTOC.

Ñuñoa, el caso más notorio en departamentos de dos dormitorios

El estudio pone especial énfasis en los departamentos de dos dormitorios y dos baños, una de las tipologías más elegidas por las familias. Ahí, el caso de Ñuñoa aparece como el resultado más notorio, con un precio promedio de 4.687 UF que cae dentro del tramo que incorpora la ampliación de FOGAES, lo que implicaría $363.371 menos de renta exigida al mes y una reducción anual del dividendo de $1.308.136.

Bajo un escenario de mayor traspaso del beneficio a precio, el análisis identifica otros ejemplos en comunas de la Región Metropolitana. En Estación Central, la renta exigida podría reducirse hasta en $103.113 mensuales, con una baja anual del dividendo de $371.206.

En Santiago, la renta líquida necesaria bajaría a $1.787.609, lo que representa una reducción anual del dividendo de más de $578 mil. En La Florida, los compradores requerirían hasta $158.409 menos de renta mensual y pagarían $570.271 menos al año, mientras que en Lo Barnechea la reducción anual del dividendo alcanzaría los $1.685.104.

El descuento en precios asociado a la exención de IVA depende del avance de cada proyecto inmobiliario, siendo más probable que aquellos con más de 80% de las unidades vendidas puedan ofrecer mayores rebajas.

Según la agencia inmobiliaria, si ese descuento permite que una vivienda baje su precio bajo el nuevo tope de FOGAES, el comprador también accedería a la tasa subsidiada de 3,2%, inferior al 3,97% promedio del mercado, en una franja que se ubicaría entre 6.000 y 6.314 UF, y que podría extenderse hasta 6.977 UF en los proyectos con mayor descuento.

En ese escenario más extremo, un departamento de 6.977 UF podría reducir su precio en torno a 14% hasta las 6.000 UF, lo que disminuiría el dividendo mensual en 21,8%, desde $1.192.916 a $932.694, y reduciría la renta líquida mensual exigida para acceder al crédito en $867.404, según la simulación de TOCTOC.