En el último tiempo se divulgaron indicadores que revelan una profunda crisis inmobiliaria, la más grave en décadas y que refleja una de las dimensiones más importantes de por qué nuestra capacidad de crecimiento está estancada. Opuesto a este sentimiento, el Gobierno, al igual que cuando celebró el exiguo 0,2% de crecimiento, sigue sumido en planes poco certeros que no apuntan a los problemas basales del sector. De seguir así, es muy probable que el 2024 siga siendo un año poco auspicioso.
El sector de la construcción lleva 26 meses consecutivos de retroceso interanual, enfrentando una crisis sin precedentes desde que se empezó a registrar en 1990 y cuya actividad no retorna a niveles prepandemia. Esta situación no solo repercute en un menor acceso a la vivienda, sino que también afecta de manera significativa a la economía en su conjunto. La construcción no solo se asocia a grandes inversiones y emplea directamente a una gran cantidad de mano de obra, además impulsa la demanda en una amplia gama de industrias relacionadas con los materiales de construcción y servicios de subcontratación, afectando a un sinfín de actividades económicas. Este estancamiento ha implicado un sobre stock de viviendas sin vender y una menor actividad, situaciones que normalmente explican una recesión en el sector; por supuesto, lo anterior conlleva la paralización de nuevos proyectos y la consecuente pérdida de empleos que hemos observado.
¿Cómo enfrentamos esta situación? Aunque la atención se centra en la crisis inmobiliaria y las empresas al borde de quebrar, el problema fundamental radica en la falta de una economía robusta que habilite a los compradores a adquirir viviendas. Y es que, sin una demanda fuerte, el incremento en los costos, derivado de la subida en los precios de los materiales, las demoras en la obtención de permisos, y otros factores, no se puede reflejar en los precios de venta. Además, si los salarios reales de las familias de menores recursos no aumentan y las tasas de interés se mantienen elevadas -una situación que parece no cambiará pronto producto del rezago natural del cambio de tasas-, el margen para endeudarse se reduce significativamente, aumentando la espiral ya descrita.
Asimismo, también requerimos de un gobierno que ejerza el rol contracíclico que las buenas políticas públicas pueden aportar al desarrollo de un país. Este es un punto relevante, pues los datos muestran un decaimiento de la cantidad de viviendas bajo las UF 2.000 -pueden optar a subsidios- hasta alcanzar menos de un 10% del inventario disponible, algo ciertamente preocupante de cara al creciente déficit habitacional que enfrentamos y la reactivación que ofrecen las viviendas sociales cuando el ciclo económico no es favorable.
Entonces, el escenario actual no solo envía un mensaje poco alentador, sino que también da cuenta de una mala gestión habitacional. De hecho, en el último tiempo, el Plan de Emergencia Habitacional ha perdido impulso y ya no tiene el mismo protagonismo en la agenda política, lo cual contrasta con el inicio de su implementación y la meta de 260 mil viviendas publicitadas -y que incluía a las viviendas aprobadas en la administración anterior-.
Por otro lado, si analizamos el stock de unidades que califica para vivienda subsidiable, vemos que existen dos claros grupos. El primero se asocia a unidades céntricas, pero de baja superficie, con uno o dos dormitorios, alejándose de la composición tradicional de la familia chilena. En segundo lugar, existen inmuebles de mayor tamaño, pero en zonas periféricas, las que además de ofrecer menor estándar urbano, también tienen un futuro incierto debido a la posibilidad de mayores restricciones en los planes reguladores impulsadas por algunos municipios.
Por lo tanto, y a pesar de los esfuerzos manifestados por el ministro Montes de impulsar proyectos urbano-habitacionales que aborden el déficit, la realidad es que ni la economía, ni el sector inmobiliario, ni el déficit habitacional muestran signos de recuperación.
Frente a este dilema, las respuestas del Gobierno, que se han enfocado en crear más oferta en lugar de resolver las causas subyacentes, no logran impulsar una reactivación del sector. Un claro ejemplo es la compra de viviendas por parte del Minvu, una medida que sostendría artificialmente los precios, pues no serían las familias y/o inversionistas quienes compren viviendas. Irónicamente, esta medida ayudaría a que no haya una disminución natural de precios hasta llegar a un nuevo equilibrio, por lo que los grandes ganadores serían quienes logren vender su stock en vez de permitir un aumento natural de viviendas más accesibles producto de la disminución. Aunque esto podría aliviar ligeramente el déficit habitacional, no aborda los problemas estructurales del sector inmobiliario.
Similarmente, los préstamos para desarrollar viviendas sociales tampoco parecen ser una solución que impacte positivamente. Según destacó el economista César Barros en una columna, aunque prestar a una tasa preferencial es una iniciativa loable, vincularlo a requisitos como haber sido previamente rechazado por entidades financieras sugiere que se estarían financiando proyectos con altos riesgos de fracaso que no cumplen con los estándares habituales de créditos de construcción. Por supuesto, ello muestra un limitado entendimiento del mercado inmobiliario.
En contraste, el gobierno no ha abordado la posible eliminación del Crédito Especial a las Empresas Constructoras, beneficio tributario vital para las viviendas de bajo costo (menos de UF 2.000) y que históricamente ha permitido la construcción de viviendas subsidiadas. Cabe destacar que este no solo las hace viables, sino también ofrece un margen para los inevitables sobrecostos en las obras, algo particularmente sensible para subsidios como el DS-49 que trabaja con comités de viviendas. A diferencia del modelo anterior, este ha probado ser un catalizador de viviendas sociales, pues permite ecualizar su costo de oportunidad con otras viviendas que no se benefician de este.
En síntesis, si queremos salir de esta crisis es necesario abordar dos ejes. Por un lado, el gobierno debe trabajar en soluciones con la industria para generar soluciones genuinamente factibles; de lo contrario, la historia fallida de propuestas como el crédito para el pie de una vivienda se repetirá sucesivamente. Por otro lado, la mejor política habitacional es el crecimiento económico y la eliminación de restricciones contrarias a las metas sociales. La necesidad imperativa de retomar los niveles de crecimiento económico de años pasados nos impone desafíos lejos de conformarnos con un 0,2%, siendo la construcción un camino para ello. Sin una mejora sustancial tendremos que acostumbrarnos a celebrar medidas exiguas, tanto en economía como en vivienda, y no al rendimiento que teníamos años anteriores.
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